持っている土地をどう活かすかは、資産運用の重要テーマです。土地活用の事業方式と、投資判断に使う利回りの計算を押さえましょう。
高梨 ひまり
遊んでいる土地って、どうやって活用するの?
橘 美咲 先生
いくつか方式があるわ。
自分で建物を建てて経営する自己建設方式、業者に一括で任せて賃料を保証してもらう方式、そして等価交換方式などね。
佐倉 葵
等価交換方式は、土地の所有者が土地を提供し、デベロッパーが建物を建て、それぞれの出資割合に応じて完成した土地・建物を取得する方式です。
自己資金が少なくても活用できます。
星野 ひな
土地の名義は貸すけど建物は業者が建てる、という方式もありますよねぇ?
橘 美咲 先生
事業用定期借地権方式ね。
土地を一定期間貸して地代を得る方式よ。
建物のリスクを負わずに安定収入を得られるの。
高梨 ひまり
不動産投資が儲かるかどうかは、どう判断するの?
佐倉 葵
利回りで判断します。
年間賃料収入÷投資総額×100が表面利回り(単純利回り)。
ここから管理費や税金などの経費を差し引いたのが実質利回り(純利回り・NOI利回り)です。
星野 ひな
実際に計算してみたいですぅ。
投資5,000万円、年間賃料300万円、年間経費50万円なら?
橘 美咲 先生
表面利回りは300万÷5,000万×100=6%、実質利回りは(300万−50万)÷5,000万×100=5%ね。
経費を引いた実質利回りで判断するのが基本よ。
佐倉 葵
整理すると、活用方式は自己建設・等価交換・事業用定期借地権など、利回りは表面(経費考慮なし)より実質(経費控除後)で判断、です。
高梨 ひまり
等価交換は出資割合で取得、表面利回りは賃料÷投資額、実質は経費を引く…投資判断も計算だね!
確認クイズ
不動産投資の利回りに関する次の事例で、実質利回り(純利回り)として正しいものはどれか。投資総額8,000万円、年間賃料収入560万円、年間諸経費160万円とする。
- 実質利回りは7.0%である
- 実質利回りは5.0%である
- 実質利回りは4.0%である
- 実質利回りは2.0%である
こたえを見る
正解: 2. 実質利回りは5.0%である
正解は2。実質利回り=(年間賃料収入560万円−年間諸経費160万円)÷投資総額8,000万円×100=400万円÷8,000万円×100=5.0%。表面利回りは560万÷8,000万×100=7.0%だが、諸経費を控除した実質利回りは5.0%となる。