2級不動産分野の最頻出計算が建蔽率と容積率です。用途地域ごとの上限、緩和・制限のルールを踏まえ、建築面積・延べ床面積の上限を計算できるようにしましょう。
高梨 ひまり
『建蔽率』と『容積率』って、何が違うの?
橘 美咲 先生
建蔽率は敷地面積に対する建築面積(真上から見た面積)の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合よ。
佐倉 葵
建築面積の上限=敷地面積×建蔽率、延べ床面積の上限=敷地面積×容積率で求めます。
用途地域ごとに上限が指定されています。
星野 ひな
実際に計算してみたいですぅ。
敷地200㎡、建蔽率60%、容積率200%なら?
橘 美咲 先生
建築面積の上限は200㎡×60%=120㎡、延べ床面積の上限は200㎡×200%=400㎡ね。
ここが基本の形よ。
高梨 ひまり
建蔽率って、緩和されることもあるんだよね?
佐倉 葵
はい。
特定行政庁が指定する角地では建蔽率が10%加算されます。
また、防火地域内に耐火建築物を建てる場合なども10%加算され、条件を満たすと建蔽率が100%になることもあります。
星野 ひな
容積率にも、注意することがあるんですかぁ?
橘 美咲 先生
あるわ。前面道路の幅員が12m未満の場合、指定容積率と『前面道路の幅員(m)×法定乗数』で計算した容積率の、小さいほうが適用されるの。
住居系は原則0.4、その他は0.6を掛けるわ。
佐倉 葵
例えば前面道路幅員6m・住居系なら6×0.4=2.4→240%。
指定容積率が300%でも、小さい240%が上限になります。
敷地が2地域にまたがる場合は、それぞれの面積で加重平均します。
高梨 ひまり
建築面積=敷地×建蔽率、延べ床=敷地×容積率、角地+10%、道路幅員×0.4or0.6と比較…計算の型を固めよう!
確認クイズ
建蔽率・容積率の計算に関する次の事例で、建築できる建物の延べ面積(床面積の合計)の最高限度として正しいものはどれか。敷地面積300㎡、前面道路の幅員は8m、指定容積率は300%、前面道路幅員による容積率の乗数は10分の4(0.4)とする。
- 720㎡
- 900㎡
- 960㎡
- 1,200㎡
こたえを見る
正解: 2. 900㎡
正解は2。前面道路幅員8m<12mのため、『8m×0.4=3.2=320%』と指定容積率300%を比較し、小さいほうの300%を適用する。延べ面積の最高限度=敷地300㎡×300%=900㎡。前面道路幅員による容積率が指定容積率を上回るケースでは、指定容積率が上限となる点に注意。